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新公司法对房地产合作开发有哪些影响

 

       房地产合作开发的主要模式有三类,即内资法人型合作开发房地产,合伙型合作开发房地产,中外合作开发房地产。相比而言,内资法人型合作开发对投资者来说存在责任明确、经营周期较短等优点,但由于原公司法规定的合作各方(即股东)权利义务只能按其出资比例分享和承担,而土地使用权的市场价值往往与土地提供方的用地成本不成比例,故在权利义务的分配方面较难按法律规定进行操作,而新公司法的实施有效地解决了这一问题,给内资法人型合作开发房地产注入了新的活力。

一、修改后的公司注册资本缴纳方式提升了内资法人型合作开发房地产的竞争力

新公司法第26条第1款规定:“有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十,也不得低于法定的注册资本最低限额,其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足;其中,投资公司可以在五年内缴足。”

新公司法的这一规定在一定程度上克服了原本一次性缴纳法定资本制的缺陷。一方面,使法人型合作开发房地产资本闲置、浪费的问题得到一定程度的缓解。由于房地产开发属于资金投入量巨大的行业,并且其开发的不同时期,对资金的需求是不同的,而一次性缴纳的法定资本制要求股东一次性全部缴足,而且必须在公司成立之前到位,容易造成公司资本的闲置、浪费。分期缴纳的法定资本制让内资企业在房地产开发的不同时期游刃有余地进行资本分配,进一步提高了资本的运作能力。另一方面,解决了中外企业差别对待的矛盾。内资企业与外资企业同为分期缴纳的法定资本制,使得中外企业能在更加公平的法律环境中竞争。

根据新公司法的这一规定,股东只要根据实际需要在公司章程中约定分期缴纳资本情况,便可充分合理地利用资本金,达到自己的收益最大化。同时,在资金方面,立法对房地产开发企业的注册资本都有最低要求,而这一要求相对于通常的房地产开发项目的投资总额来说是较低的,但由于外商投资企业法对项目投资总额与注册资本的比例有限制性规定,而内资项目公司这方面的规定相对较为宽松,因此内资法人型合作开发往往并不需要象外商投资企业那样投入巨额的注册资本,这就增强了内资法人型合作开发房地产在注册资本出资方面的优势。

二、利益分配制度的修改对内资法人型合作开发房地产更具有可操作性

新公司法第35条规定:“股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是,全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”

新公司法的这一规定克服了原公司法规定的合作各方权利义务只能按其出资比例分享和承担的缺陷,同时解决了土地使用权的市场价值往往与土地提供方的用地成本不成比例,以至于其权利义务的分配较难按法律规定进行操作等难题。股东可以根据实际需要在公司章程中对其收益分配进行约定,可以减少在以后分配过程中的诸多纠纷。这样,股东的自治原则得到充分的体现:可以跟合伙型合作开发房地产各方一样,在自愿的基础上采取灵活多样的分配方式;甚至可以采用中外合作开发房地产的方式,允许某方股东在一定条件下提前收回投资。

综上所述,新公司法对公司注册资本缴纳方式和利益分配制度的修改,及相应的授权性条款的增加,使内资法人型合作开发房地产在出资和分配方面更加灵活。同时,新公司法修改了股东会表决制度、董事会的召集和主持制度,扩大了股东知情权,增设了股东派生诉讼制度等等,特别是增加了很多授权性条款,比如授权股东通过细化公司章程来完善公司治理结构,能够更加有效地制约合作方利用其在公司董事会或经营管理层中的优势地位,侵害另一方的合法权益。这样,内资法人型合作开发房地产在操作规范性方面的优势逐渐凸显出来,采取这种方式进行房地产合作开发势必成为更多企业的选择。
 
 


小明发表于:2020-3-29 23:40:20
劳动工伤http://www.ztflzx.com/News.asp?m=42233
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